Recurso de casación en el fondo acogido. El máximo Tribunal resolvió que, si se ha establecido que el demandado ocupa el inmueble materia de la litis, de propiedad de la actora, en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado con el antecesor de ésta en el dominio de él, para lograr su restitución se debe recurrir a la acción que estatuye el artículo 7 de la Ley N° 18.101, por haber expirado el derecho del arrendador, y no a la acción de precario.
8 de octubre de 2024
La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Santiago, que confirmó el fallo del Primer Juzgado Civil de la capital, que acogió una demanda de precario contra el ocupante de un inmueble.
La demandante argumentó ser propietaria según una escritura pública de compraventa firmada el 30 de septiembre de 2019 y debidamente inscrita del inmueble que solicita restituir. En su defensa, el ocupante adujo que reside en el inmueble bajo un contrato de arrendamiento celebrado con el anterior propietario.
El tribunal de primera instancia acogió la demanda de precario. Apelado este fallo por la demandada, la Corte de Santiago lo confirmó.
En contra de este último pronunciamiento, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo, fundamentado en el quebrantamiento del artículo 2195 inciso 2° del Código Civil, ya que sostiene que la sentencia impugnada desestimó un contrato de arrendamiento presentado como prueba, a pesar de reconocer la existencia de una relación contractual vigente. Además, argumentó que la improcedencia de la acción de precario está recogida en el artículo 7° de la Ley N° 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, que establece que el comprador debe respetar el arriendo y que la acción correspondiente debe seguirse en el procedimiento previsto para dicho efecto.
La recurrente sostuvo que, dado que el arrendamiento no ha sido terminado, tiene un título legítimo para detentar la propiedad, lo que hace inviable la acción de precario.
El máximo Tribunal acogió el arbitrio de nulidad sustancial, al considerar que la sentencia impugnada infringió el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, que establece que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.
La Corte concluyó que, independientemente de la oponibilidad del contrato de arrendamiento al nuevo propietario, este no puede demandar por precario al arrendatario, sino que debe recurrir a la acción correspondiente prevista en la Ley N°18.101.
En tal sentido, indicó que, “(…) se establecieron como hechos de la causa que la demandante es poseedora inscrita del inmueble materia del litigio y, por lo mismo, debe ser reputada dueña de él y, además, que el demandado lo ocupa. A continuación, los jueces acogieron la demanda porque determinaron que dicha parte no probó, como tenía el deber de hacerlo, que esa ocupación estuviere justificada por un título o contrato proveniente de la actora, por lo que debía concluirse que derivaba de la mera tolerancia de ésta. Se dijo que la tenencia del demandado tenía su origen en un contrato de arrendamiento celebrado no con la demandante, sino que, con su antecesor en el dominio del inmueble”.
Enseguida, añade que, “(…) es un problema clásico en la historia de la acción de precario resolver de quién debe provenir el título que legitima la tenencia del bien por parte del demandado. Para algunos, un contrato celebrado con el precedente titular del dominio no es título que justifique la ocupación del bien y que sirva para oponerlo a la acción de precario. Otros, por el contrario, admiten que el demandado pueda fundar su tenencia en un contrato o título celebrado con un propietario anterior, porque para ellos basta que esa tenencia tenga su origen en un título y no provenga de la mera tolerancia del demandante”.
El fallo agrega que, “(…) lo que no se discute es lo que acontece en lo relativo al contrato de arriendo, cuando el arrendador enajena el bien. En este supuesto, sea que el contrato le sea oponible al comprador, en virtud del artículo 1962 del Código Civil, o bien, no lo sea, de todas formas el propietario no podrá demandar de precario al arrendatario, pues en este caso debe recurrir a la acción respectiva, que en la situación de los bienes raíces urbanos le otorga la Ley N° 18.101, vale decir, la de restitución del inmueble por haber expirado el derecho del arrendador”.
La Corte concluye que, “(…) queda en evidencia que los sentenciadores recurridos, al decidir del modo que lo hicieron, dando lugar a la demanda, vulneraron el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, cometiendo un error de derecho que ha tenido influencia sustancial en lo dispositivo del fallo”.
En mérito de lo expuesto, el máximo Tribunal acogió el recurso de casación en el fondo, anuló la sentencia recurrida, y en el fallo de reemplazo revocó el fallo apelado, y en su lugar rechazó la demanda, luego de razonar que, “(…) si se ha establecido que el demandado ocupa el inmueble materia de la litis, de propiedad de la actora, en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado con el antecesor de ésta en el dominio de él, para lograr su restitución debe recurrir a la acción que estatuye el artículo 7 de la Ley N° 18.101, por haber expirado el derecho del arrendador”.
