La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Concepción, que revocó el fallo de base que acogió el incidente de prestaciones mutuas promovido por el demandado, y en su lugar, lo rechazó.
La causa versa sobre un juicio ordinario de resolución de contrato de compraventa de inmueble, iniciado por una sociedad inmobiliaria en contra de una constructora. Conociendo de un recurso de apelación, la Corte de Apelaciones de Concepción acogió la demanda subsidiaria de resolución, y declaró resuelto el contrato suscrito entre las partes en diciembre de 2015.
En la etapa de cumplimiento de la sentencia, la demandada promovió un incidente de prestaciones mutuas, solicitando que se le abonen las sumas pagadas por concepto de contribuciones territoriales durante los años en que tuvo la posesión material del inmueble, por considerar dichos pagos como mejoras necesarias conforme a los artículos 908 y 909 del Código Civil. El tribunal de primera instancia acogió parcialmente el incidente, ordenando el pago de $75.872.157.- por dicho concepto.
Sin embargo, apelado este fallo, la Corte de Concepción lo revocó, y rechazó el incidente, al concluir que las contribuciones de bienes raíces no constituyen mejoras en los términos legales, sino obligaciones tributarias del propietario.
Contra esta última decisión, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo, sosteniendo que la sentencia impugnada infringió los artículos 908, 19, 23 y 1489 del Código Civil, además del artículo 173 del Código Tributario, al desestimar erróneamente que el pago de contribuciones de bienes raíces constituye una mejora necesaria.
Fundamentó su posición en la definición legal de dichas mejoras como aquellas destinadas a conservar la cosa, apoyándose en jurisprudencia del 18° Juzgado Civil de Santiago y de la Corte de Talca que han reconocido expresamente el carácter necesario de este tipo de pagos.
Señaló que el fallo recurrido yerra al considerar que la obligación tributaria es propter rem, desconociendo los efectos jurídicos de la resolución del contrato de compraventa, la cual restituye las cosas al estado anterior a su celebración. Citó doctrina de Alessandri y Somarriva para sostener que el pago de contribuciones es indispensable para evitar el deterioro del bien, y que, en consecuencia, el actor debe reembolsarlas como mejoras necesarias efectuadas por quien mantuvo la calidad de dueño mientras duró la relación contractual.
El máximo Tribunal acogió el recurso de casación en el fondo tras determinar que el pago de contribuciones efectuado por el poseedor vencido constituye una expensa necesaria conforme al artículo 908 del Código Civil, ya que su omisión puede provocar la pérdida del bien, afectando directamente su conservación.
Precisó que las expensas necesarias comprenden aquellos gastos indispensables para evitar el deterioro o pérdida de la cosa, tanto desde una perspectiva material como jurídica. En este sentido, razonó que el no pago de contribuciones, al generar un embargo legal del inmueble, pone en riesgo su permanencia en el patrimonio del propietario, lo que justifica su restitución al poseedor que las haya solventado.
En tal sentido indica que, “(…) debemos analizar si las contribuciones pueden ser catalogadas de expensas necesarias, y para ello es relevante tener en consideración que las contribuciones son un impuesto patrimonial regulado en la Ley N°17.235, Sobre Impuesto Territorial, que, como tal, afecta a los bienes raíces, y su importe depende del avalúo fiscal que se haga de cada inmueble en específico. De acuerdo con el artículo 25 de la referida ley, los obligados a su pago son ‘el dueño o el ocupante de la propiedad, ya sea éste usufructuario, arrendatario o mero tenedor’, aunque ‘sin perjuicio de la responsabilidad que afecte al propietario’”.
Enseguida, añade que, “(…) dado que la calificación de necesario de un gasto o irrogación requiere la producción de un resultado concreto -la conservación del bien-, hay que formularse una pregunta que requiere la supresión mental hipotética de su ejecución. Dicho de otro modo, hay que interrogarse acerca de qué es lo que habría pasado si la medida en cuestión no hubiese tenido lugar. Si sin ella la cosa se pierde o deteriora, estaremos frente a una expensa necesaria”.
El fallo agrega que, “(…) las contribuciones son expensas necesarias, pues su no pago traerá consigo la pérdida del bien, ya que conforme lo dispone el inciso 1° del artículo 173 del Código Tributario, ‘Tratándose del cobro del impuesto territorial, el predio se entenderá embargado por el solo ministerio de la ley desde el momento que se efectúe el requerimiento, y le será aplicable lo dispuesto en el inciso 2º del artículo 171’”.
La Corte concluye que, «(…) el fallo recurrido yerra al resolver que el pago de contribuciones no es una expensa necesaria y que, por lo tanto, el demandado de autos no tendría derecho a solicitar su restitución”.
En mérito de lo expuesto, el máximo Tribunal acogió el recurso de casación en el fondo, anuló la sentencia recurrida, y en el fallo de reemplazo confirmó la resolución del tribunal de primera instancia que acogió el incidente de prestaciones mutuas.
