La Corte de Apelaciones de Santiago acogió la demanda de indemnización de perjuicios por responsabilidad extracontractual presentada en contra de conservador de bienes raíces, por eliminar inscripción de dominio de inmueble adquirido por la parte demandante.
En fallo unánime (causa rol 3.438-2022), la Tercera Sala del tribunal de alzada –integrada por las ministras Maritza Villadangos, Jenny Book y la abogada (i) Claudia Candiani– revocó la sentencia impugnada, dictada por el 26° Juzgado Civil de Santiago que rechazó la demanda, y condenó al conservador de bienes raíces de Santiago a pagar a la recurrente las sumas de 5.500 UF por concepto de daño emergente, y $119.000.000, por lucro cesante.
“La supresión de la inscripción de dominio –hecho que ha quedado acreditado en autos, tanto por los documentos públicos acompañados como por la confesión ficta producida en el proceso– se verifica, además, mediante la constatación objetiva de la ausencia de la correspondiente anotación en el Registro de Propiedad. Esta actuación unilateral, ejecutada sin respaldo en resolución judicial ni en acto administrativo fundado, constituye un proceder arbitrario e ilegal, incompatible con los principios de legalidad e inalterabilidad que rigen la función conservatoria”, sostiene el fallo.
La resolución agrega que: “En efecto, los artículos 96 y 98 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces consagran la sujeción estricta del Conservador a la ley en el ejercicio de sus funciones, estableciendo su responsabilidad por los daños que causare mediante actos u omisiones contrarios a derecho, así como la exigencia de que toda modificación o rectificación de los asientos registrales se practique únicamente conforme a un mandato legal expreso. De ello se deriva que el Conservador no puede alterar, el contenido del Registro sino en los casos y formas previstos por el ordenamiento jurídico. En mérito de lo expuesto, al haber eliminado una inscripción de dominio vigente, sin la existencia de un título legal ni de la correspondiente autorización judicial, el órgano registral incurrió en una actuación manifiestamente ilegal, contraria a los principios que informan su función, lo que ha generado un menoscabo patrimonial cierto, directo y evaluable en perjuicio del actor”.
Para el tribunal de alzada: “En consecuencia, acreditada la actuación ilegal, esta Corte estima debidamente acreditado el daño emergente, entendido como la pérdida económica real y efectiva sufrida por el actor como consecuencia directa de la conducta ilícita de la parte demandada. Dicho menoscabo patrimonial se circunscribe a la pérdida del valor del bien objeto del contrato de compraventa frustrado, en cuanto representa un perjuicio concreto derivado de la imposibilidad de perfeccionar la tradición y consolidar el dominio del inmueble, a raíz de una actuación registral manifiestamente antijurídica. Se trata, por tanto, de un daño emergente comprobado, en la medida que afecta de manera directa el patrimonio del actor por la pérdida del objeto mismo de la operación celebrada”.
“La procedencia de esta clase de pretensiones ha sido reconocida por la Excelentísima Corte Suprema, entre otros, en los autos Rol N°12.738- 2019, en los que se abordó una situación análoga relativa a la negativa de inscripción de un título por parte del Conservador de Bienes Raíces. En dicha sentencia, el máximo tribunal subrayó que, tratándose de procedimientos de esta naturaleza, resulta indispensable que las solicitudes presentadas ante el sistema registral sean precisas, coherentes y debidamente fundadas, ya que la omisión de tales exigencias puede obstruir el análisis de fondo y comprometer derechos patrimoniales legítimos. Aunque en ese caso el recurso fue rechazado por deficiencias formales, la Corte asentó un principio esencial: que la actuación de los órganos registrales debe ceñirse a criterios de legalidad y coherencia, y que su inobservancia puede tener efectos materiales relevantes para los particulares. Este razonamiento permite proyectar, que la omisión o negativa injustificada del Conservador, cuando impide el perfeccionamiento de un derecho real válidamente constituido, constituye una fuente directa de responsabilidad por los perjuicios patrimoniales ocasionados”, releva.
“Por lo anterior, al haberse verificado una omisión ilegítima que ocasionó un menoscabo económico al actor, y no habiéndose valorado adecuadamente los antecedentes probatorios ni aplicado correctamente las normas sobre responsabilidad extracontractual ni los principios registrales fundamentales, esta Corte revocará la sentencia apelada en este extremo, acogiéndose la demanda de indemnización por concepto de daño emergente”, afirma el fallo.
“Que, en cuanto a la cuantificación del daño emergente, esta Corte concluye que el perjuicio patrimonial efectivamente acreditado se limita al valor del bien objeto del contrato de compraventa cuya inscripción fue indebidamente suprimida por la actuación antijurídica del órgano registral. De los antecedentes del proceso y, particularmente, de lo expuesto en el recurso de apelación, consta que el actor pactó y pagó un precio ascendente a 5.500 unidades de fomento por el inmueble de marras, suma que representa de manera directa, objetiva y comprobable la magnitud del detrimento patrimonial sufrido. Este monto constituye la totalidad del daño emergente indemnizable en la especie, al tratarse de una pérdida cierta, actual y económicamente evaluable, derivada de la imposibilidad de consolidar el derecho de dominio sobre el bien adquirido. En consecuencia, se ordena su pago en su equivalente en pesos a la fecha en que se efectúe, conforme al valor que registre la unidad de fomento en ese momento, aplicándose los reajustes e intereses que se determinarán en lo resolutivo de esta sentencia”, ordena el tribunal de alzada
Lucro cesante
Asimismo, con relación la demanda de indemnización por lucro cesante, la Tercera Sala estableció su procedencia en la “imposibilidad de percibir los frutos civiles derivados de la explotación económica del inmueble objeto del litigio, como consecuencia directa e inmediata de la eliminación ilegítima de su inscripción registral”.
“El lucro cesante, como categoría del daño patrimonial indemnizable, se configura cuando una persona deja de percibir un beneficio económico cierto y fundadamente esperado, debido a un hecho antijurídico imputable a otro, conforme lo dispone el artículo 1556 del Código Civil. Su reconocimiento exige la concurrencia de tres elementos: (i) la existencia de una utilidad probable o expectativa razonable de ganancia; (ii) la relación de causalidad directa entre dicha frustración y el hecho dañoso; y (iii) la posibilidad de cuantificar el perjuicio, aunque sea en forma estimativa, sobre bases objetivas y razonables”, detalla la resolución.
“En mérito de lo anterior –prosigue–, y considerando que el contrato de arrendamiento acompañado en autos fue celebrado por un plazo de diez años, con una renta mensual de $1.000.000, esta Corte estima que el lucro cesante sufrido por el actor debe calcularse sobre la base del período contractual efectivamente pactado, correspondiente a 119 meses. Se ha acreditado que el actor estaba en condiciones de cumplir íntegramente sus obligaciones como arrendador, y que el arrendatario, don Tomás Puig Casanova, no solo suscribió el contrato, sino que no ha sido objeto de observación alguna respecto de su solvencia o intención de cumplimiento”.
Asimismo, consigna el fallo: “Tampoco se ha aportado al proceso antecedente alguno que permita razonablemente suponer un término anticipado del contrato de arrendamiento. En consecuencia, se fija el monto del lucro cesante en la suma total de $119.000.000, correspondiente a las rentas que el actor dejó de percibir durante los 119 meses que habría durado el contrato, privación que resulta directamente vinculada a la supresión ilegítima de la inscripción de dominio. El monto será pagadero en pesos, con los reajustes e intereses que se determinarán en lo resolutivo de esta sentencia”.
“En similar sentido, la Excelentísima Corte Suprema ha recordado en su jurisprudencia –entre otros, Rol N°75.688-2021, considerando noveno– que si bien la determinación del quantum indemnizatorio corresponde a los jueces del fondo, estos deben exponer las razones que motivan la estimación realizada, debiendo ponderar íntegramente las alegaciones de las partes y la prueba rendida, a fin de cumplir con el deber constitucional de motivar las decisiones judiciales y evitar toda apariencia de arbitrariedad”, cita el fallo.
“En consecuencia, se acoge la demanda también en este extremo, y se fija el monto indemnizable por concepto de lucro cesante en la suma ya indicada, la que devengará los reajustes e intereses que se determinarán en lo resolutivo de esta sentencia.”, concluye.
Por tanto, se resuelve: “Que se revoca la sentencia de veintiocho de noviembre de dos mil veintidós, dictada por el 26° Juzgado Civil de Santiago en causa Rol C-20375-2018, en cuanto rechazó la demanda principal de indemnización de perjuicios por responsabilidad extracontractual, y en su lugar se declara que se acoge dicha demanda, condenándose al Conservador de Bienes Raíces de Santiago a pagar al actor don Pedro Claudio Gallardo Mandujano las siguientes sumas:
a) La cantidad de 5.500 unidades de fomento, por concepto de daño emergente.
b) La suma de $119.000.000, por concepto de lucro cesante”.
