La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de San Miguel, que confirmó el fallo de base que acogió la demanda y condenó a la restitución del inmueble.
La causa versa sobre una demanda de precario en la que los actores, propietarios inscritos de un inmueble, alegaron que la demandada lo ocupa sin título alguno ni autorización, y sin pagar rentas ni servicios, y que fue dejada en el lugar como arrendataria, por el comprador con quien los actores celebraron una compraventa que no fue inscrita.
La demandada, por su parte, opuso la excepción de falta de legitimación activa, señalando que los actores transfirieron el inmueble a un tercero, quien la habría autorizado a permanecer en el lugar, negando así que se configuren los requisitos del precario.
El tribunal de primera instancia rechazó la excepción y acogió la demanda, ordenando la restitución del inmueble, decisión que fue confirmada por la Corte de San Miguel.
Contra este último pronunciamiento, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo, fundado en el quebrantamiento del inciso 2º del artículo 2195 del Código Civil. Indicó que la demandante reconoce en su demanda que transfirió el dominio del inmueble a un tercero y resultó probado que su ocupación se funda en la entrega que le hizo el comprador no inscrito, hasta que regrese a Chile, autorizándola para que ella y demás ocupantes instalen sus casas en el terreno que él compró y no inscribió, título suficiente para ocupar el inmueble. Solicitó que se anule el fallo recurrido y se dicte sentencia de reemplazo que rechace la demanda.
El máximo Tribunal acogió el recurso, al considerar que los actores carecen de legitimación activa para deducir la acción de precario, por cuanto, si bien figuran como titulares inscritos del inmueble, no poseen la tenencia efectiva del mismo, la cual se encuentra en manos de un tercero que celebró un contrato de arrendamiento con la demandada. La Corte razonó que la inscripción conservatoria, en estos casos, constituye una “inscripción de papel” cuando no va acompañada de la posesión material del bien, lo que impide reconocer la titularidad real del derecho que habilita para demandar, y por tanto, no se configura uno de los presupuestos esenciales para acceder a la tutela judicial solicitada.
En tal sentido indica que, “(…) para determinar si concurre el presupuesto procesal de legitimación activa en los demandantes, resulta útil referirnos al régimen de constitución de la propiedad inmueble instituido en nuestro ordenamiento, ciertamente la inscripción conservatoria a que se refieren los artículos 724 y 728 del Código Civil cumple la función de solemnizar y asegurar la adquisición y conservación de la posesión de los bienes raíces, sin desentenderse, empero, de la noción esencial que sobre el instituto de la posesión entrega el artículo 700 del mismo cuerpo normativo”.
Enseguida, añade que, “(…) la inscripción conservatoria cumple una triple función jurídica, pues salvo en lo que hace a las servidumbres y al derecho real de herencia, es la única forma legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos; permite dar una amplia publicidad a la situación de la propiedad inmobiliaria, con sus gravámenes, cargas y limitaciones; y, finalmente y en lo que interesa a la situación en estudio, es requisito, prueba y garantía de la posesión de los bienes raíces, sin desconocer que también en algunos casos juega el papel de solemnidad de determinados actos jurídicos… El poseedor inscrito conserva su posesión todo el tiempo que dura su inscripción, posesión que solo termina por la cancelación de ésta.”.
El fallo agrega que, “(…) establecido que los actores carecen de la tenencia efectiva con ánimo de señor de la cosa raíz, forzoso es concluir que la inscripción de los demandantes es lo que en doctrina se denomina ‘inscripción de papel’ porque se refiere a un bien que no está bajo su posesión y que conforma una simple anotación en el registro del Conservador de Bienes Raíces, no respondiendo a una realidad posesoria, lo que determina que no sean titulares del derecho de domino que los autoriza a deducir la acción de precario, lo que a su vez impide que se pueda conceder la petición de tutela judicial solicitada en el proceso por falta de legitimación activa”.
La Corte concluye que, «(…) la sentencia impugnada al rechazar la excepción de falta de legitimación activa y acoger la demanda de precario, desestimando los postulados asumidos por la demandada al contestar la demanda, que son los que sustentan el recurso de casación que se analiza, vulneraron la disposición legal denunciada con influencia substancial en su parte dispositiva, pues, en definitiva, debió ser acogida la falta de legitimación activa y rechazada la demanda”.
En mérito de lo expuesto, el máximo Tribunal acogió el recurso de casación en el fondo, anuló la sentencia recurrida, y en el fallo de reemplazo acogió la excepción de falta de legitimación activa, rechazando la demanda de precario.
El ministro Silva previno que concurre al fallo aunque no comparte lo expuesto en cuanto a la falta de legitimación activa de los actores, señalando que, a efectos del precario, basta que los actores no desconocieron que vendieron el bien raíz que ocupa la demandada.
