La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto y, en sentencia de reemplazo, dejó sin efecto la resolución del Primer Conservador de Bienes Raíces de Temuco, que rechazó la inscripción de la propiedad cedida a la Congregación de las Hermanitas de los Ancianos Desamparados por dos residentes de hogar administrado por la entidad religiosa.
El fallo señala que para un adecuado examen del recurso de casación en el fondo deducido, es necesario señalar que el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces señala: ‘El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción’.
La resolución agrega que dicha disposición, tal como ha sido sostenido reiteradamente por esta Corte (rol N° 119.109-2020, entre otros) constituye la regla base de dicho reglamento referida a su potestad calificadora, esto es, para examinar la legalidad de los títulos que se le presentan a inscripción, y, como se advierte de su lectura, tiene un carácter imperativo al emplear la forma verbal ‘deberá’, importa un mandato ineludible para este auxiliar de negarse a practicar la inscripción, que en principio no podía rehusar o retardar, cuando aparece que esta es, en algún sentido, legalmente inadmisible, ejemplificando luego el concepto con situaciones de irregularidades esencialmente formales, salvo aquella, contenida en su parte final, relativa a que sea ‘visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente’.
La resolución afirma que, la regla es imprecisa en cuanto a la naturaleza de los defectos por los cuales el conservador puede rehusar una determinada inscripción –si sustantivos o puramente formales– pero, en todo caso, sea que se le otorgue un significado amplio o restringido, lo cierto es que el límite está en que, para negarse, debe tratarse de un defecto constitutivo de nulidad absoluta y ser evidente, es decir, aparecer de manifiesto (Ser ostensible) en el título. Así se desprende del mismo artículo 13 en comento, como también del hecho que la facultad que se le entrega al Conservador de Bienes Raíces es excepcional, por lo que no puede entenderse que lo habilita para examinar la validez y eficacia de los actos de que dan cuenta los títulos que constituyen el antecedente de la inscripción, salvo aquellos que reflejan, en forma evidente, un vicio de nulidad absoluta.
Para el máximo tribunal, en el caso concreto, la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Temuco se sustenta, en síntesis, en que el título que se le presentó a inscripción y sus posteriores escrituras complementarias y rectificatoria, adolecerían de un problema en relación a su objeto, esto es, respecto de ‘la determinación de los derechos y obligaciones que de él emanan o, dicho de otro modo, por lo querido por las partes del acto jurídico’ (Vial, Víctor, Teoría General del Acto Jurídico, 155)”.
Añade que, de lo reflexionado, se desprende que el Primer Conservador de Bienes Raíces de Temuco no se encontraba facultado para negarse a inscribir el contrato de cesión de derecho y las posteriores escrituras públicas complementaria y rectificatoria, objeto de la reclamación, al no concurrir, en la especie, los supuestos del artículo 13 del respectivo reglamento, pues aquellas razones esgrimidas, al no configurarse ninguno de los supuestos de hecho de la referida norma, esto es, que sea legalmente inadmisible; por ser visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o no contener las designaciones legales para la inscripción.
Además dice que, las razones esgrimidas por el Conservador de Bienes Raíces para desestimar la inscripción solicitada, se refieren a aspectos propios de interpretación contractual que escapan de la esfera de su competencia, máxime si estos fueron reparados y subsanados a partir de la celebración de escrituras públicas posteriores, al tenor del artículo 82 del respectivo reglamento conservatorio.
Asimismo, el fallo consigna que, tal como se desprende de los hechos que se tuvieron por acreditados, tanto de la escritura pública de cesión de 21 de noviembre de 2013, como las complementarias y rectificatoria posteriores que se pretende inscribir en el registro público en referencia, es posible desprender, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1560 del Código Civil, que la intención de las cedentes, fue, precisamente, vender, ceder y transferir la nuda propiedad todos los derechos que les correspondían o pudieran corresponderle sobre el único inmueble, derechos que era, hasta ese momento, de su plena propiedad, manteniendo para las cedentes el usufructo vitalicio de los derechos cedidos.
La resolución señala que, en consecuencia, la judicatura del fondo al confirmar la sentencia apelada que rechazó la reclamación deducida en contra del Primer Conservador de Bienes Raíces de Temuco por negarse a practicar la inscripción solicitada, sobre la base de las motivaciones reseñadas en el motivo segundo, evidenciándose la inexistencia de los vicios invocados, incurrió en los errores de derecho denunciados por la recurrente, infringiendo así lo dispuesto en los artículos 13 y 82 del reglamento tantas veces referido.
El fallo concluye que tales yerros han tenido influencia substancial en la decisión que se refuta, pues de haberse aplicado correctamente dicho precepto legal, habría arribado a la conclusión opuesta revocando la sentencia de primer grado que negó lugar a la reclamación, lo que habilita para anularla.
Por tanto, se resuelve en la sentencia de reemplazo que se revoca la sentencia apelada de quince de noviembre de dos mil veintiuno, en cuanto rechaza el reclamo deducido y, en su lugar, se declara que se lo acoge y se instruye al Primer Conservador de Bienes Raíces de Temuco a efectuar la inscripción del contrato de cesión de derechos hereditarios y usufructo vitalicio de 21 de noviembre de 2013, con sus escrituras rectificatoria y complementarias en los siguientes términos:
1.- Ordenar la inscripción de los derechos y acciones hereditarios que a doña Alma Noemí Espinoza Vera le correspondían en el inmueble ubicado en calle Diego Portales N° 347, correspondiente al sitio N° 4 de la Manzana N° 87 del plano de la ciudad de Temuco, inscrito a fojas 3.341 N° 3.245 del Registro de propiedad del año 2017 del Primer Conservador de Bienes Raíces de Temuco a nombre de la Congregación Hermanitas de los Ancianos Desamparados.
2.- Ordenar la inscripción de la nuda propiedad de los derechos y acciones que le correspondían a doña Emilia Elena Espinosa Vera en el inmueble ubicado en calle Diego Portales N° 347, correspondiente al sitio N° 4 de la Manzana N° 87 del plano de la ciudad de Temuco, inscrito a fojas 3.341 N° 3.245 del Registro de propiedad del año 2017 del Primer Conservador de Bienes Raíces de Temuco a nombre de la Congregación Hermanitas de los Ancianos Desamparados.
3.- Ordenar la inscripción del usufructo vitalicio en favor de doña Emilia Elena Espinosa Vera respecto del inmueble ubicado en calle Diego Portales N° 347, que corresponde al sitio N° 4 de la Manzana N° 87 del plano de la ciudad de Temuco, inscrito a fojas 3.341 N° 3.245 del Registro de propiedad del año 2017 del Primer Conservador de Bienes Raíces de Temuco a nombre de la Congregación Hermanitas de los Ancianos Desamparados.
Decisión adoptada con los votos en contra del ministro Blanco y el abogado Morales, quienes estuvieron por desestimar el recurso de casación en el fondo. En el caso sub lite, si bien no existen dudas de la titularidad de los derechos de las cedentes sobre el bien raíz objeto del contrato de cesión de derechos de 21 de noviembre de 2013, el problema jurídico consiste en determinar cuál es la verdadera naturaleza jurídica o alcance de dicha convención.
Al respecto, tal como concluyó la judicatura del fondo, de conformidad con la cláusula tercera del referido acto jurídico, las cedentes vendieron, cedieron y transfirieron todos los derechos que le correspondían sobre el inmueble inscrito a su nombre, razón por la cual, no podían reservarse el derecho de usufructo para sí, por haber vendido la plena propiedad de sus acciones y derechos, cuestión que no pudo ser subsanada por la escritura pública de rectificación de 4 de septiembre de 2020, pues, el mandato contenido en la escritura pública primigenia resulta insuficiente y, a mayor abundamiento, una de las cedentes se encontraba fallecida, operando a su respecto lo dispuesto en el artículo 2163 del Código Civil, razón por la cual, para producir los efectos jurídicos que se pretende con la solicitud de marras, se debió otorgar una nueva escritura pública entre la solicitante y la causante sobreviviente, transfiriendo esta última la nuda propiedad y conservando el usufructo vitalicio, o bien otorgar un nuevo mandato, en el que se faculte expresamente la realización de la rectificación pertinente.
