La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo impetrado y, en sentencia de reemplazo, confirmó la sentencia de primera instancia que declaró resuelto el contrato de arrendamiento de oficina y que ordenó el pago de los arriendos adeudados, con la excepción del periodo en que el inmueble, ubicada en el centro de la comuna de Santiago, debió permanecer cerrado por las restricciones impuestas por la autoridad sanitaria debido a la pandemia de coronavirus.
En fallo unánime (causa rol 85.755-2021), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por los ministros Guillermo Silva Gundelach, Arturo Prado, Mauricio Silva Cancino, Mario Gómez y el abogado (i) Diego Munita– consideró yerro en la sentencia recurrida, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, al ordenó el pago total de las rentas tras la declaración del término del contrato de arrendamiento.
“Que, a modo de colofón, el mal estado de la cosa o la calidad de esta a que se refiere el artículo 1932 del Código Civil, deben entenderse en función del objetivo esencial, cual es que impidan que la cosa sirva para el objeto para el cual fue destinada”, plantea el fallo.
La resolución agrega: “Que, en las condiciones antes dicha, la limitación para el desarrollo de ciertas actividades comerciales, de esparcimiento, productivos y de construcción o prohibición de estas, dispuesta por la autoridad administrativa destinada a mitigar o impedir los contagios por COVID-19, configura una anomalía de la cosa, de tipo jurídica, que integra el supuesto de hecho referido a la calidad de la cosa arrendada reglado por el artículo 1932 del Código Civil”.
“Que, en lo que toca a la consecuencia jurídica que se imputa a la ocurrencia del supuesto de hecho descrito en el párrafo que antecede, tratándose de un riesgo relacionado con la cosa que, como tal, es de cargo del arrendador, permite al arrendatario la suspensión de la contra prestación que es el pago de la renta convenida. Recuérdese que en todos los casos en que no resulta aplicable el artículo 1550 del Código Civil se debe recurrir a la denominada ‘buena doctrina’, la que pone de cargo del dueño el riesgo de la cosa, de manera que será el arrendador, en su calidad de propietario o titular de la res, quien deba soportar el costo por el cierre del inmueble arrendado, dispuesto por la Autoridad Sanitaria”, añade.
“Además –ahonda–, el embarazo o perturbación en el uso que se analiza es asimilable a la destrucción de la cosa, puesto que ella, también, se produce cuando desaparece la aptitud de esta para el objeto a que, según su naturaleza o el contrato, se destina, con la particularidad de que la imposibilidad dispuesta por la autoridad pública –por razones de salud– al ser esencialmente transitoria, genera un efecto temporal o relativo. En palabras del profesor Alcalde, no significa el fin del contrato, sino que suspende su eficacia para evitar que se produzca un desequilibrio patrimonial de las partes. Para este autor, siendo el arrendamiento un contrato conmutativo, las prestaciones de las partes deben propender hacia aquella equivalencia que ellas previeron al contratar, donde el goce de la cosa se mira como equivalente de la renta, de suerte que, si el primero no se puede obtener, tampoco hay un deber de pagar dicha renta por todo el tiempo que dure ese impedimento, puesto que de ocurrir se produciría un enriquecimiento injustificado (v. Alcalde Silva, Jaime. Ob. Cit.). A esta solución arriban también los profesores Álvaro Vidal e Íñigo de la Maza, para quienes el derecho a la reducción del precio a que se refiere el inciso segundo del artículo 1932 del Código Civil, fuera de constituir una adecuación temporal o definitiva del contrato –de un elemento esencial–, implica la liberación parcial de la obligación del arrendatario de pagar la renta (v. Vidal Olivares, Álvaro y De la Maza Gazmuri, Íñigo: ‘Excepción de contrato no cumplido en los arrendamientos comerciales’. Ob. Cit)”.
Para la Sala Civil: “(…) en la situación en análisis, según se dejó anotado en los motivos Sexto y Séptimo, las partes celebraron un contrato de arrendamiento el 1 de diciembre de 2017 en cuya virtud la demandante entregó a la demandada la propiedad ubicada en calle Valentín Letelier N 20, oficina 503, comuna de Santiago, empero, la autoridad pública durante el año 2020, dispuso medidas transitoria de confinamiento total que impidió a la arrendataria darle al bien arrendado –por un lapso determinado– el uso comercial para el que fue arrendado”.
“De este modo y de acuerdo al tenor de la controversia, fluye que el inmueble arrendado no reunió las condiciones necesarias que le permitiera ser destinado a oficina –que es el uso para el cual la arrendataria celebró el contrato– desde el 26 de marzo de 2020 hasta el 17 de agosto de 2020 por disponerlo así la autoridad sanitaria, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición”, releva el fallo.
“Que, al no haberse aplicado correctamente la normativa que regulaba y resolvía la controversia, los jueces del fondo han cometido error de derecho, infringiendo el artículo 1932 del Código Civil, error que ha influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, puesto que dispusieron el pago de rentas por un periodo en que el inmueble –oficina– no pudo ser utilizado por la demandada, lo que conduce a la prosperidad del arbitrio sustantivo deducido por esta parte”, concluye el fallo de casación.
Por tanto, se resuelve en la sentencia de reemplazo que por: “Lo razonado en los considerandos duodécimo a vigésimo segundo de la sentencia de casación que antecede, lo previsto en los preceptos citados en ese pronunciamiento y de conformidad a lo estatuido en el artículo 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se confirma la sentencia apelada de veinticinco de febrero de dos mil veintiuno”.
